Sécurité de l’achat
Terrain sans titre foncier : ce que vaut une vente coutumière
On vous propose un beau terrain à bon prix, avec une « attestation de vente » signée devant le chef du quartier. Pas de titre foncier, mais « la procédure est en cours ». C’est l’un des pièges les plus coûteux pour les acheteurs de la diaspora.
Ce que dit la loi
L’ordonnance de 1974 sur le régime foncier est nette. Toute vente d’un droit sur un terrain doit être passée devant notaire. Et les ventes de terrains non immatriculés au nom du vendeur sont « nulles de plein droit ».
Autrement dit, une attestation de vente, même signée par le chef et des témoins, ne vous rend pas propriétaire. Au mieux, elle prouve que vous avez payé.
Les papiers qui ne sont pas des titres
- L’attestation ou le « contrat » de vente coutumière.
- Le certificat d’abandon de droits coutumiers, que l’administration n’accepte plus depuis 2022.
- Les attestations que les chefs traditionnels délivrent depuis avril 2026 (reconnaissance de droits coutumiers, jouissance paisible) : elles constatent une occupation ou des droits coutumiers, pas une propriété.
- Un dossier d’immatriculation « en cours » : tant que le titre n’est pas établi, des oppositions restent possibles.
Qui peut faire titrer un terrain coutumier
L’immatriculation directe est réservée aux collectivités coutumières, à leurs membres et à tout Camerounais, à condition d’avoir occupé ou exploité paisiblement le terrain avant le 5 août 1974. La procédure passe par la sous-préfecture, une commission consultative, un bornage officiel et une publicité ouverte aux oppositions. Les textes prévoient quelques mois ; en pratique, c’est souvent beaucoup plus long.
Un acheteur qui arrive aujourd’hui ne remplit pas ces conditions. C’est au vendeur, s’il y a droit, de faire titrer le terrain à son nom. En avril 2022, l’État a même suspendu les immatriculations directes et les concessions dans 21 départements, dont le Wouri ; elles n’ont repris dans tout le pays qu’en septembre 2026.
Comment acheter quand même, sans tout risquer
La seule voie sûre : le vendeur fait d’abord titrer le terrain à son nom, puis vous le vend devant notaire, avec mutation à votre nom, ou morcellement si vous n’achetez qu’une partie.
Si vous tenez à réserver le terrain avant, faites rédiger l’engagement par le notaire, qui en vérifiera la validité, et laissez les fonds bloqués chez lui plutôt que de les verser au vendeur. Ne payez jamais le prix entier sur la foi d’une attestation.
Ce que nous vérifions
Avant toute avance, nous vérifions s’il existe déjà un titre sur la zone, au nom de qui, et si une procédure d’immatriculation est réellement engagée. Il arrive qu’un terrain présenté comme coutumier soit en fait déjà titré au nom d’un autre. C’est aussi comme ça que naissent les doubles ventes.
On vous propose un terrain sans titre ? Envoyez-nous sa localisation précise, les papiers du vendeur et quelques photos. Nous vous disons ce qu’ils valent avant que vous ne versiez quoi que ce soit.
Cet article donne des informations générales. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un avocat sur votre dossier.
Manfred Gabriel Njoh
Fondateur de Henser Group, consultant à Douala depuis 2011. Il suit lui-même chaque dossier, de la première visite à la signature chez le notaire.
