Pourquoi une copie de titre foncier ne suffit pas

Le titre foncier vit dans un registre

Au Cameroun, la propriété d’un terrain immatriculé est inscrite dans le livre foncier, tenu par la Conservation foncière du département où se trouve le bien. Chaque titre y a sa page. On y inscrit le propriétaire, puis tout ce qui arrive ensuite : vente, morcellement, succession, hypothèque, saisie, opposition.

Un droit sur un terrain titré n’est opposable aux tiers qu’à partir de son inscription au livre foncier. Autrement dit, un acte qui n’a jamais été inscrit ne peut pas être opposé à celui qui achète ensuite et fait inscrire son achat.

La copie du titre, elle, reproduit la page à une date donnée. Elle ne se met pas à jour.

Ce que la copie ne vous dira pas

Même authentique, une copie peut être dépassée. Depuis la date où elle a été faite :

• le bien a pu être vendu, en entier ou en partie après un morcellement ;
• une hypothèque a pu être inscrite au profit d’une banque ;
• le titulaire a pu décéder, et une mutation au nom des héritiers être en cours ;
• une prénotation judiciaire a pu signaler un procès sur le bien ;
• un tiers a pu former opposition en revendiquant un droit.

Et toutes les copies ne sont pas authentiques. Des titres falsifiés circulent, parfois avec le vrai numéro d’un autre terrain. Un document bien imprimé, tamponné et signé ne prouve rien tant qu’il n’a pas été rapproché du registre.

Ce que le registre ne dit pas non plus

Le livre foncier dit qui est propriétaire et ce qui pèse sur le titre. Il ne dit pas qui occupe le terrain, si les bornes sont encore en place, si le voisin a construit son mur un mètre trop loin, ni si la maison a un permis de bâtir. Il ne dit pas non plus qu’un héritier conteste la vente tant que l’affaire n’est pas devant le tribunal.

C’est pour cela qu’une vérification sérieuse se fait à deux endroits : dans les registres et sur le terrain.

Ce que nous faisons

Avant toute offre, sur les biens que nous proposons comme sur ceux qu’un client nous demande d’examiner, nous consultons l’état du titre à la Conservation foncière compétente. Nous le comparons à ce que dit le vendeur et à ce que nous constatons sur place.

Vous recevez une réponse écrite : ce qui est conforme, ce qui pose problème, et ce qu’il faut régler avant de signer.

Avant de verser un acompte

Une règle simple : pas d’acompte, même « pour réserver », tant que le titre n’a pas été vérifié au registre. Un vendeur sérieux n’a aucune raison de s’y opposer. S’il insiste pour être payé avant, c’est déjà une information.

Cet article donne des informations générales. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un avocat sur votre dossier.