Hypothèque sur un titre foncier : ce qu’il faut régler avant d’acheter

Ce qu’est une hypothèque inscrite

Quand un propriétaire emprunte, sa banque demande souvent une garantie sur un immeuble : c’est l’hypothèque. Au Cameroun, comme dans les autres pays de l’OHADA, elle est régie par l’Acte uniforme portant organisation des sûretés. Pour un terrain titré, elle est inscrite au livre foncier, et c’est cette inscription qui la rend opposable à tous.

L’hypothèque suit l’immeuble. Si le bien est vendu sans qu’elle ait été levée, le créancier peut encore faire valoir son droit sur le bien, entre les mains du nouveau propriétaire.

« Le prêt est remboursé » ne suffit pas

C’est la réponse qu’on entend le plus souvent. Elle peut être vraie, mais rembourser le prêt n’efface pas l’inscription. Il faut encore :

• une mainlevée, l’acte par lequel le créancier renonce à sa garantie ;
• la radiation de l’inscription au livre foncier, sur présentation de cette mainlevée.

Tant que la radiation n’apparaît pas au registre, l’hypothèque existe pour tout le monde, notaire compris.

Quand le vendeur a besoin du prix pour rembourser

C’est fréquent, et ce n’est pas un obstacle si la vente est organisée en conséquence. Le prix est versé chez le notaire. Le notaire rembourse la banque sur ce prix, obtient la mainlevée, et la radiation est faite avant la mutation à votre nom ou en même temps.

Ce qu’il ne faut jamais faire : payer le vendeur directement en comptant sur lui pour aller solder son prêt.

Les vieilles hypothèques

Certains titres portent encore des hypothèques prises il y a vingt ou trente ans, parfois par des banques qui n’existent plus. Plus personne ne réclame rien, mais l’inscription est toujours là, et un notaire attentif refusera de passer la vente en l’état.

Ces dossiers se règlent, mais pas en quelques jours : il faut établir qui détient aujourd’hui la créance, ce que la loi prévoit pour une inscription aussi ancienne, et ce que la Conservation foncière exigera pour la radier. C’est un type de dossier que nous connaissons bien.

Ce qu’il faut demander au vendeur

Avant toute offre, demandez si le bien a déjà servi de garantie à un prêt, auprès de quelle banque, et où en est le remboursement. Puis faites vérifier au registre. Ce qui compte, c’est ce qui est inscrit, pas ce que le vendeur se souvient d’avoir signé.

Cet article donne des informations générales. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un avocat sur votre dossier.