Investissement
Bail emphytéotique : faire rapporter un terrain familial sans le vendre
Beaucoup de familles de Douala ont un terrain bien placé, à Akwa ou à Bonanjo, sans les moyens d’y construire et sans envie de le vendre. Le bail emphytéotique permet de le confier à un investisseur pour plusieurs décennies tout en restant propriétaire.
Le principe
Le propriétaire loue son terrain pour une très longue durée : plus de dix-huit ans, et jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans. Le preneur, qu’on appelle l’emphytéote, construit et exploite. Il paie un loyer annuel, souvent modeste au regard de la valeur du terrain, parfois complété par un versement à la signature.
À la fin du bail, sauf clause contraire, les constructions reviennent au propriétaire sans indemnité. La famille récupère un terrain bâti.
Pourquoi les investisseurs l’apprécient
Le bail emphytéotique donne au preneur un droit réel sur le terrain, pas une simple location. Ce droit peut être hypothéqué, ce qui lui permet d’emprunter pour construire, et il peut être cédé. Pour un investisseur, camerounais ou étranger, c’est une sécurité sur plusieurs décennies sans avoir à acheter le terrain.
Les conditions à réunir
- Un titre propre. Le terrain doit être titré au nom de ceux qui signent. Si le propriétaire est décédé, la mutation par décès vient d’abord.
- L’accord de tous les propriétaires. Seuls ceux qui peuvent vendre le terrain peuvent le donner à bail emphytéotique. Dans une indivision, cela veut dire tous les héritiers.
- Un acte notarié inscrit au titre. Comme le bail crée un droit réel, il doit être passé devant notaire et inscrit à la Conservation foncière pour s’imposer à tous.
- Des droits d’enregistrement à chiffrer. Ils se calculent sur le montant cumulé des loyers prévus. Mieux vaut les chiffrer avec le notaire avant de fixer le loyer et la durée.
Ce qui se négocie
La durée, le loyer et sa révision, le versement initial, le type de constructions autorisées, l’entretien, ce qui se passe si le preneur ne construit pas dans les délais, et le sort des bâtiments en fin de bail. Un bail bien rédigé règle tout cela dès le départ. Un bail vague, c’est trente ans de litiges.
Ce que nous faisons
Nous préparons le terrain avant de chercher un investisseur : titre vérifié et mis à jour, accord écrit de la famille, valeur du terrain et loyer réaliste. Ensuite, nous présentons le projet à des investisseurs et accompagnons la négociation jusqu’à la signature chez le notaire.
Un terrain familial à valoriser ? Envoyez-nous la localisation, la superficie et une photo du titre. Nous vous disons si un bail emphytéotique est réaliste et ce qu’il pourrait rapporter.
Cet article donne des informations générales. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un avocat sur votre dossier.
Manfred Gabriel Njoh
Fondateur de Henser Group, consultant à Douala depuis 2011. Il suit lui-même chaque dossier, de la première visite à la signature chez le notaire.
